說到房價，上周，社科院發布了一年一度的中國住房發展報告，但是一經發布就被解讀為，房價將會斷崖式下跌，社科院又“緊急”回應，相關報道“以偏概全”，但是我們回顧也發現，這幾年，各界對于房地產的種種預測也是非常有趣。

預測房價 學者輸給開發商

近日社科院發布的《中國住房發展報告2015-2016》指出，目前住房市場內部結構失衡，外部風險積聚。一線城市房價畸高；三四線城市庫存高企。報告預測，2015年10月至2016年9月，中國房價可能“先升后降”。在經歷較快上升，2016年第二季度后，有出現一波斷崖式下跌的可能。正是這幾句話，被外界解讀為社科院看淡樓市。

我們發現，對于房地產市場的走勢判斷，業內也是明顯分為兩派，有趣的是，看空房地產的，很多是學者，對房價非常悲觀，建議趕緊賣房，而看多者很多都是房地產從業者，認為再不買房就要再等幾十年。從近十年來的房價走勢看，高大上的經濟學家明顯輸給房地產老板。

獨立經濟學家謝國忠已經看空中國房地產近十年，近期依舊悲觀。他認為房價會每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。目前應該趕快出手賣掉，不應再做發財的夢，現在把房子賣了，一輩子開心。

中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，房地產市場、地方政府融資平臺，如果要人為制造這些市場的無風險利率，肯定會后患無窮，當前房地產市場只是回光返照。

一直被媒體緊盯的任志強，則是一直看多樓市，今年年中他就表示，只要經濟是增長的，房地產肯定會持續增長，2015年的房價還將繼續上漲，若今年不買房，那就只好再等30年。

實際上，房價上漲，主要跟人口能否持續增加有關，以上海為例，2010年上海常住人口增加93萬，2011年增加44萬， 2012年增加33萬，2013年增加35萬，2014年增加11萬，每年保持凈流入，5年增長216萬人，而從2000年以來的數據計算，人口更是增加817萬人，增幅50.8%。顯然，人口的持續流入是房價不斷走高的根本因素。

對于房價的預測，學者理性有余實踐不足，而房產老板由于自身利益，一直喊多也在情理之中。中國地域廣闊，一二線和三四線城市差距非常大，貨幣寬松導致的投資需求，會造成了房價中短期的較大波動，但人口才是最根本的主導因素，人口流入，房價看跌，人口流入，房價看漲。

連夜排隊購房 上海又現日光盤

12月1日，中國指數研究院發布的數據顯示，11月全國100個城市新建住宅平均價格為10899元/平方米，環比上漲0.46%，漲幅較上月擴大0.16個百分點。同比方面，百城住宅均價較去年同期上漲2.93%，漲幅較上月擴大0.86個百分點這也是百城房價同比環比連續第四個月上漲。目前樓市到底是漲還是跌，長三角地區應該說極具代表性，今天我們先到上周末上海新開的樓盤去看一下,令我們震驚的是，開盤當天就幾乎賣完。

記者 彭予：我現在是在上海市普陀區和嘉定區交界處的一個售樓中心，今天是這個樓盤開盤的第一天，我們可以看到排隊人群已經從大廳排到了外面我目測了一下大概有100多米。

記者趕到這個樓盤開盤現場時外面正下著大雨還夾雜著小雪，售樓中心的門口三名保安現場維持著秩序，一一確認是否是內場叫號的順序，這些不停著急往前擠的人群，很多是頭天上午就開始排隊，排了一天一夜在這里等待的。

上?？捶空撸簬е蛔舆^來的，昨天中午十二點鐘開始，站到現在，又冷又餓，就是為了搶一套這里的房子。

上?？捶空撸鹤蛱焓菑脑缟习它c鐘開始排隊排了一天一夜。

上?？捶空撸簱尪紦尣坏椒孔?，兩房的話基本都沒有了，就一個小時左右就已經賣光了。

一些沒能進入內場的看房者說他們今天上午聽到消息，急忙趕來，不過已經沒有號，據了解此次開發商推出的項目主要是一房和二房，50年產權的商辦項目，而看房者之所以這么辛苦在帳篷里過夜排隊買房主要還是因為價格便宜。

上?？捶空撸褐苓叿績r大概達到如果說是公寓的話，那也是達到一兩萬吧，住宅的話那更高了。

上?？捶空撸核f是有折扣嗎，我算下來八千五左右，所以就會覺得還蠻劃算的，因為我們是在浦東那邊住那邊均價是三萬幾了。

記者發現買房者當中不乏一些投資客，有人一下就買了八套，這位阿姨一口氣就買了四套。

上?？捶空撸何屹I了好幾套了。投資也行，買一室戶的租一月租兩千好租吧，你現在存銀行，利息很低。

記者離開時已是下去1點半，售樓中心和樣板間依然已經擠滿人，此時記者發現墻上粘貼的售出情況一覽表174套房只剩下9套房了，對于如此的銷售速度不少人提出質疑。

上海購房者：剛開盤很多房型都沒了，只有一室戶的房子，人家都不相信，我們是不相信的。

上海購房者：我感覺這是炒作吧。

上海購房者：不會那么緊張的這是房子又不是買菜了。

一年成交頂三年 每平26萬刷新歷史記錄

在上海今年不光是普通住宅交易火爆，豪宅市場也是漲勢驚人。截至11月，上海單價超10萬元/平方米的頂級豪宅已成交490套，已超過過去3年的年度成交之和，可謂是2015豪宅市場的大年。

按照業內對豪宅的定義，豪宅是指當年商品住宅成交均價3倍以上，或套均總價6倍以上的房源，2006上海商品住宅的成交均價是每平方米9655元，當時單價為28965元的房源就可以算得上豪宅了，那么2015年1-11月上海商品住宅的成交均價是每平方米31966元，按照推算現在單價需要達到95898元才能稱得上豪宅，這個數字是2006年的3.3倍，我身后的湯臣一品稱得上真正的頂級豪宅，目前的均價達到每平方米26萬元，就在上個月湯臣一品賣了二套房子，分別為1.50億元和1.61億元，總額達到3.1億元，據了解目前湯臣一品的租客大多是世界500強的高管，而買家也是一些知名企業家和影視明星。

在上海浦東陸家嘴濱江大道旁的湯臣一品，金色大氣的歐式大門前一名保安警惕地注意著過往的行人，不時有一些豪車進出，透過大門記者看門大院內也?？恐簧俸儡?。就是這個樓盤不斷刷新上海豪宅單價的歷史記錄。在今年上海成交過億的14套豪宅中，湯臣一品占了3套，其中6月份成交的1套2.43億元豪宅創下了歷史總價最高紀錄。11月17、18日兩天，湯臣一品接連成交了2套億元豪宅，超過去年11月底綠城黃浦灣24.22萬元/平米的歷史最貴成交單價。

某地產機構高級研究員 楊科偉：今年上海的那些高端的住宅里面，賣的比較多的其實是一千到兩千萬之間的，占比大概是有82%左右的水平。其實真正很高端的那些，像湯臣這種級別的豪宅其實沒有多少，比如說五千萬以上這種，大概也就90幾套。

11月上海豪宅成交表現較好的項目還有徐匯衡山路板塊的嘉御庭以及黃浦濱江板塊的綠城黃浦灣，成交量均在10套以上。其中嘉御庭共成交了15套公寓房源，吸金3.16億元，成交均價為115560元/平方米，是頂級豪宅市場成交量與成交額的雙料冠軍。業內人士認為在限購限貸的背景下，目前購買豪宅的依然是上海本地戶籍為主，年齡在35歲到45歲之間。而豪宅成交量激增的背后一方面是今年政策面的持續寬松，釋放了前幾年累積的改善性需求，另一方面豪宅絕對價高，但漲勢仍低于普通住宅。而來自于股市的獲利盤也是推手之一。

楊科偉：今年有很多的中小板跟創業板暴漲。其實在中小板和創業板里面，有很多是個人股東，很多人今年是套現。那么這種套現其實立即就形成一種購買力。

上海：列11月份一線城市漲幅之首

數據顯示11月一線城市樓市成交面積同比上漲5.48%，上海漲幅位居首位為22.14%。那么本輪樓市的上漲究竟是什么原因，上海未來的房價趨勢又會如何？

數據顯示：2015年11月，上海市商品房成交面積223.96萬平方米，與去年同期相比增加53.80%；成交均價為30056元/平方米，比去年同期水平上漲了22.84%。商品住宅成交面積為149.50萬平方米，比去年同期水增加43.80%；成交均價為34730元/平方米，比去年同期水平上漲了25.42%。比本年成交最高的十月份相差0.99%。

業內專家艾青：以往的11月份我們一般都是銷售的話，沒法和10月份相比，但是今年我們感覺到，11月份，哪怕是最后一周，它的成交的面積都會在35萬平方，全月的話會有140萬平方。比去年的這個同比來說是增長了不少。

業內專家葉兵：大于90平米以上，兩房甚至三房以上，這種改善性需求的釋放，對整個的市場價格拉伸，還是有一個非常大的作用 當然這里面也包括豪宅，一些別墅這樣的交易。

對于本輪上海樓市的上漲，業內人士認為主要是330的新政開始公布之后，降息、 降準以及公積金二套房貸款等各種利好政策效應的疊加釋放，再加上近期上海拍出純住宅用地新的總價和單價地王，也使得成交價格應聲而漲。

艾青：交易的這個稅費的從5年變到3年的營業稅也好，另外的話還有就是土地的現在土拍比較緊缺。

葉兵：公積金的政策利好消息的釋放，對剛需的這種，整個的這種推進，有非常大的幫助作用，也包括了，比如說我們最近，在第二胎政策，

對于未來房價的走勢，業內普遍認為北上廣深這些大城市依然會穩中有升。

艾青：對于一線城市，北上廣深的話，它人口一定是凈流入的。單從這個人口的結構來看，三四線的城市，目前的庫存的壓力 相對來說時間換空間的這種時間會長一些。

葉兵：上海這個城市的這種需求，我們在未來一段時間里面，會持續活躍。所以在整個價格上漲這塊的壓力，我們認為還是穩中有升的這么一個態勢。