根據《2020中國房地產上市公司測評研究報告》，萬科位列第一，中國恒大、碧桂園分列第二、第三位。融創中國排名提升較大，位列第四；中國海外發展排名與上年一致，位列第五；保利地產排名下降兩位，排名第六。華潤置地、龍湖集團、新城控股和富力地產分列第七至第十位。

據測評研究報告顯示，從核心測評指標來看，2019年上市房企總資產均值為1409.37億元，同比上升25.67%；房地產業務均值為270.00億元，同比增長34.39%；凈利潤均值為28.68億元，同比增長11.94%；資產負債率均值同比上升1.87個百分點至69.96%；凈負債率均值同比上升3.25個百分點至95.77%。

經營規模穩步增長企業資本估值向下

2019年上市房企總資產均值、凈資產均值、房地產業務收入均值都呈現同比大幅增長。

從上市房企總資產規模來看，截至2019年末，總資產超過千億的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過3000億的企業22家，約占上市房企總量的11%。

其中，超過萬億的企業有5家，依次是萬科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面，碧桂園、萬科、恒大、融創等上市房企繼續保持領先優勢，穩居規模優勢房企行列。

經營規模雖穩步增長，企業資本估值卻有所降低

報告顯示，2019年A股房地產板塊表現弱于港股內房股板塊，這是因為香港上市的地產股大部分是龍頭房企，當前市場向頭部集中的趨勢加速，資金更青睞龍頭房企。

從估值來看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

負債比率小幅提升行業利潤增速下滑

2019年房地產企業負債水平保持穩定，償債風險在可控范圍之內。從長期償債能力看，2019年末上市房企資產負債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個百分點；凈負債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個百分點。

從企業資產負債率的分布上看，2019年約25%的企業資產負債率低于60%，約16%的企業資產負債率處于60%和70%之間，約26%的企業資產負債率處于70%和80%之間，約27%的企業資產負債率處于80%和90%之間；另外6%的企業資產負債率高于90%。

負債比率小幅提升的是，行業盈利增速再次下滑。

2019年上市房企凈資產收益率均值為9.50%，較2018年下降0.30個百分點；總資產凈利率均值為2.18%，較2018年上升0.18個百分點；總資產報酬率均值為4.74%，較2018年下降0.03個百分點。

據易居房地產研究院相關負責人介紹，三大盈利效率指標與2018年相比沒有太大變化，表明當前市場進入了平穩發展時期。但從絕對盈利規模和相對盈利能力來看，絕大部分房企盈利規模介于100億元以下，資產回報率介于0~10%之間。

33家房企存貨超千億

2019年末存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值分別為0.33、0.28和0.20，較上年數據略有小幅下降。

同時，截至2019年底，上市房企存貨總計13.99萬億元，其中存貨超過1000億元的有33家，較去年增加4家；超過3000億元的有10家，分別為恒大、碧桂園、萬科、中海、保利、華潤、綠地、融創、龍湖和招商蛇口。

另一方面，從各類型上市房企表現看，高速周轉型企業存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均領先于行業平均水平，三項指標分別為0.59、0.46、0.35；平穩經營型企業三項周轉率均值分別為0.38、0.31和0.22；落后經營型企業各項經營效率指標則低于總體均值水平。

堅持深耕主業 多元布局垂直下沉

盡管一再從提“聚焦房地產金融風險，堅持住房居住屬性”，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段，地方因城施策保持房地產市場穩定”，融資政策逐步收緊，市場對房地產板塊的關注度不如前些年來得大。

但對房地產企業來說，多數上市房企仍繼續堅持主業深耕，大多數上市房企第一主營業務依舊為地產開發。房地產開發業務收入占總營業收入分別大于70%的上市房企數量，合計占比約達到了65%。

從戰略趨勢來看，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業，多元業務協同的方向發展，更加重視集團健康、可持續發展，針對多元業務的布局更加審慎，“增利潤，降負債”受到上市房企的關注。

在多元業務方面，上市房企進軍方向多數以圍繞房地產上下游業務為主。其中，物業管理行業規模穩步增長，商業地產多數實現正向增長，酒店及相關、裝修、文旅城運營、園區開發運營等業務，上市房企布局較少，規模有待增長?？傮w來看，上市房企的多元業務正在不斷垂直下沉。