21世紀經濟報道記者孔海麗 上海報道

體驗了近20年的“速度與激情”后，房地產這趟列車正面臨一個大大的“紅燈”。

監管嚴格程度史無前例，政策環境的改變正在催生行業新發展邏輯。在這樣的大背景下，行業將走向哪里，“治標又治本”的良策該如何探尋？

在日前舉辦的“博鰲·21世紀房地產論壇”上，華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康指出，在大覆蓋面上來說，我國房地產發展未來的主題詞是“成長性”，而不是斷崖式回調，“至于有些說法提到全面拐點或者個別城市崩盤，從全局來說這都是危言聳聽?！?/p>

賈康認為，行政手段的“治標”如何對接基礎性制度支撐的“治本”、形成健康發展長效機制，是房地產領域的關鍵問題。

波動上行里的“冰火兩重天”

作為過去幾年間最熱的話題之一，房地產真實的變化趨勢是什么樣的？賈康以成交均價數據圖為基礎，指出了其中的結構性特征，2011年、2013年和2016年分別有三波明顯上漲，并在調控政策的影響下出現了急劇下探，2019年之后的最新一波上漲則引發了熱點城市當下的嚴厲調控。

賈康判斷，各線城市2015年以來總體市場景氣回升十分明顯，2017年以后的回調主要受行政手段影響，但他特別強調三四線城市的市場情況不能和一二線城市混在一起分析，尤其是近期部分三四線城市出臺“限跌令”的現象，尤其值得從全面和理性的角度看待整個中國房地產市場。

“要承認，部分三、四線城市的‘去庫存’壓力仍未消化殆盡，這是‘冰’的表現，某些人口凈流出城市的房子，總價甚至低到幾萬塊都沒人接盤，這種極端情況也是我們需要考慮的問題?！辟Z康補充。

“冰火兩重天”是賈康給出的總結詞。而長期發展如何處理好這種在結構特征方面已經顯現出挑戰性的問題，賈康認為，打造房地產長效機制，一定要以基礎性制度建設為本。

他進一步指出，中國城鎮化高速發展階段所余下的縱深還相當可觀，這是中國繼續發展重要的“引擎和動力源(600405,股吧)”，未來幾十年內還將有4億人進城成為市民，接下來，多輪基礎設施擴建和升級換代、多輪產業結構調整升級提質、多輪人力資本培育優化浪潮等趨勢，都將不斷釋放巨量需求。

綜合分析，賈康認為相關“基礎性制度建設”至少涉及土地制度、住房雙軌制和房地產稅改革等多個方面。

房地產稅立法與試點并行

狹義的房地產稅改革，專指住房保有環節的稅收，圈內已熱議多年。賈康表示，啟動房地產稅立法早已進入決策層的改革日程考慮。

此前重慶和上海已做出相關嘗試，重慶模式以高端豪宅為重點征收對象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產調控理念，上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了一定的抑制作用。

賈康認為，應該肯定重慶和上海房產稅試點的積極意義，從中看到“本土試水”對于“稅收法定”路徑推動的寶貴貢獻，經濟學基本邏輯的理論意義也在兩地的實踐中得到了有效印證。

他也澄清了對房地產稅的認知誤區，賈康表示，并不是土地私有制才能開征房地產稅，“我們已經充分論證了，房地產稅和土地出讓金并不是不相容的關系?！?/p>

對于房地產稅到底應該追求什么樣的正面效應，賈康強調，房地產稅一定是一個綜合目標，一是對房價起到“壓艙促穩”的作用，二是使地方政府職能轉變與培養財源內洽，助力打造地方稅體系，深化省級以下分稅制改革；三是強化優化再分配機制，“抽肥補瘦”抑制兩極分化；四是提高直接稅比重，優化宏觀調控“自動穩定器”作用。

賈康進一步指出，房地產稅改革需要在法定的道路上解決這個改革啃硬骨頭的問題，但同時“本土試水”與立法過程并不相悖，需要有個觀點對撞的過程，實現理性博弈，最終尋求社會可接受的最大公約數。

關于房地產稅未來的推進路徑，賈康認為，當下存在房地產稅進行試點的可能性和必要性；另一方面，立法之后，可以對地方充分授權，區分不同情況分步推進。

“總體來說就是，我們要把房地產稅改革放在全局，掌握好它的必要性和實現可行性?！辟Z康表示。