4月16日，在由中新社舉辦的“國是論壇：2021年第一季度經濟形勢分析會”上，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華指出，近期核心城市房價出現上漲，一二線城市房價上漲快于三四線城市，整體呈現出“南熱北穩，東熱西穩”的態勢。

今年一季度租房市場也出現了聯動上漲，這和物價上漲有一定的關聯性。當前部分城市房價上漲過快與全球寬松的影響有關系。

他認為，當前經營貸流入樓市的主要原因是按揭性貸款高于經營性貸款，建議適度降低房貸利率。同時，在改善性需求成為主導的背景下，不能單純為了抑制投機而限制正常買賣，現在有些地方買房需要打分，這是不正常的市場現象。

全球寬松，房價房租聯動上漲

當天統計局公布的數據顯示，1—3月份，商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%，比2019年1—3月份增長20.7%，兩年平均增長9.9%。其中，住宅銷售面積增長68.1%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業營業用房銷售面積增長24.9%。

同期，商品房銷售額38378億元，增長88.5%，比2019年1—3月份增長41.9%，兩年平均增長19.1%。其中，住宅銷售額增長95.5%，辦公樓銷售額增長44.0%，商業營業用房銷售額增長25.8%。

圖：鄒琳華解讀一季度房地產數據

鄒琳華指出，一季度房地產市場強勁復蘇，銷售額和銷售面積之間有25%的差額，這主要是由房價上漲貢獻的。

他指出，中國剛從疫情中走出來，部分城市房價已經復蘇，這和2009年有些相似。近期，部分核心城市房價也出現了上漲，與2019年相比，2021年房地產存在以下鮮明特征：

首先是市場分化顯著，一二線城市房價上漲快于三四線城市，還有一些三四線城市房價在下跌。

鄒琳華指出，根據其監測，一線城市里深圳上漲非?？?，上海也上漲非?？?，廣州穩中有升，二線城市里面也有部分城市快速上漲，而寧波、東莞、杭州、廈門等比較平穩，三線城市中鹽城、馬鞍山等上漲過快，而一些投機過度的城市，比如廊坊、保定仍在下跌。

其次是地域差距明顯，房地產市場總體呈現出“南熱北穩，東熱西穩”的格局，北部、西部城市房價總體平穩。

其三是熱點城市內部分化比較嚴重，不僅城市間差距明顯，城市內部分化也很嚴重，熱點城市房價上漲往往以熱點學區上漲為先導。

其四是改善性需求成為主導，中國房地產市場已從總量短缺過渡到總量過剩的階段，此前首次置業是購房的主力，目前改善性需求成為市場主體。

“這也可以部分解釋為什么城市的內部分化如此嚴重，地段或者學區好的房子漲得更快，因為現在主要是改善性需求?！?/p>

第五是租房市場出現聯動上漲，去年熱點城市房價上漲，租金其實在持續下跌，但是2021年，房價上漲的同時租金也在上漲，這和物價的整體上漲有一定的關聯性。

“短期來講，當前部分城市房價上漲過快與全球寬松的影響有關系，疫情以來，各國紛紛采取了非常寬松的貨幣政策，由于這個原因，全球多個國家，比如美國、澳大利亞、韓國房價都出現了上漲?！?/p>

他指出，短期內相對寬松的貨幣環境不發生逆轉，一線和二線城市的房價上漲還會持續一段時間，漲得最快、最早的城市的房價可能會被政策按住，但是其他二線城市還會上漲。

不過，他認為，在當前環境下，全球經濟并沒有從疫情中走出，所以說房價結構性上漲要演變成全面上漲的局面可能性很小。

建議適度降低房貸利率，支持正常居住需求

關于當前市場形勢的政策建議，鄒琳華首先建議適度降低房貸利率。

他認為，當前經營貸流入樓市的主要原因是按揭性貸款高于經營性貸款。此前也有經營貸流入樓市的問題，只不過按揭性貸款低于經營性貸款，后者往往難以覆蓋成本甚至虧損，但是目前的情形又發生了變化。2020年以來，受全球貨幣環境寬松，信貸政策支持中小企業融資，商業性貸款利率大幅度降低的影響，經營性貸款開始低于按揭性貸款，這就造成了把商業信貸拿去買房的情況。

因此，他建議在信貸整體利率出現大幅下調的情況下，有必要適度調低制度性購房的按揭利率，促進房貸利率市場化，這既可以維持政策支持力度，降低家庭購房負擔，另外也可以緩解資金倒掛。

此外，鄒琳華建議，要合理利用現在政策。他認為，當前住房市場的形勢和2010年限購政策剛出臺的形勢相比有了很大變化，目前一二線城市已經進入了存量房市場，限購限貸政策如果設計不科學的話，會把正當的換房需求擋在門外，不利于經濟平穩發展。

鄒琳華指出，對于正常的居住性需求應該給予充分支持，不能單純的為了打擊投資投機而限制正常買賣。“現在有些地方買房需要打分，這是不正常的市場狀況?！?/p>

在他看來，單純通過抑制需求來控制房價上漲很難有所作為，抑制房價的重點要放在提高供給上來。

“從長期政策上看，在供給端，要完善住房保障，提高供給效率，單一的供給主體問題會比較大，要通過多種方式拓展土地供應渠道；在需求端，房地產稅是一個方向，但其對市場不會有很大的沖擊，因為落地也需要時間?！?/p>