市場翹首以盼的存量房貸利率下調，今日正式啟動！

10月25日，各家銀行對存量房貸利率進行批量下調。截至目前，包括工行、農行、中行、建行、交行、郵儲銀行、浙商銀行等多家銀行的客戶已經可以從手機銀行查到調整后的房貸利率為貸款市場報價利率LPR-30BP（基點）。

多位濟南的房貸一族一早查看銀行App發現，其首套房貸利率已成功調整至LPR減30個基點。有居民的房貸利率已降至3.3%，利率生效日期會根據貸款合同約定進行評定，并在下一周期執行。

“房貸利率從4.2%調低為3.3%，算下來月供少了511元！”濟南李女士說。

她于2022年從銀行貸款100萬，等額本息還款30年，月供從4890元降到4379元，通過此次利率的調整，每年能減少6132元。對于普通百姓，是實打實的實惠。

那么，還有哪些存量房貸利率下調的常見問題呢？

問題一：借款人需要進行哪些操作？

為方便辦理，絕大多數借款人都不需要到銀行網點。對于房貸為浮動利率的，借款人不用提出申請，商業銀行將統一批量調整，這部分存量房貸占九成以上。

問題二：哪些客戶需要進行額外操作？

對于存在“二套轉首套”“固定利率貸款轉浮動利率貸款”需求的客戶，需要先進行相關調整申請操作。

其中，對于房貸為固定利率的，借款人可以通過商業銀行的網上銀行、手機銀行辦理，也無需到銀行網點。

對于存在“二套轉首套”需求的，比如，中國銀行稱，北京、上海、深圳地區的二套及以上且當前符合首套房標準的存量房貸客戶，可登錄中國銀行手機銀行App申請調整，經過審批后符合條件的將調整為首套房貸款。

問題三：如何查看調整結果？

多家銀行稱，在批量調整完成后，將通過短信告知客戶利率調整結果，客戶也可以通過手機銀行App等渠道查詢調整結果。

由于是銀行批量調整，因此這次房貸利率下調不需要借款人做任何操作，北京、上海、深圳由于有政策利率下限，二套及以上房貸利率只能調整到當地政策利率下限水平，其他地區大部分存量房貸利率都將調整為貸款市場報價利率LPR-30BP。

問題四：我的住房貸款目前是固定/基準利率定價，這次也可以調整嗎？具體怎么操作？

可以。對于當前為固定/基準利率定價的貸款，您需要先主動申請轉成浮動利率，然后再進行存量利率調整。舉例說明，如當前您首套房貸執行固定利率定價，利率為4%，在10月15日申請轉換為浮動利率定價，由于申請轉換時的5年期以上LPR為3.85%,轉換后利率為LPR+15BP，10月25日實施利率批量調整將統一調整至LPR-30BP。具體轉換規則及操作方法可以聯系自己的銀行或者登錄app查詢。

問題五：我的住房貸款為二套房貸款，可以進行利率調整嗎？

符合條件的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款都可以進行批量調整。如您的貸款不在北京/上海/深圳等地區，由于首套房和二套房貸款利率下限一致，因此您無需申請“二套轉首套”，各行將批量進行利率下調。

如您的貸款在北京/上海/深圳等地區且已符合二套轉首套住房貸款標準，您可以聯系貸款經辦行申請“二套轉首套”，審批通過后可享受更為優惠的首套房貸款利率。具體以當地政策要求為準，請咨詢貸款經辦行。

問題六：我的房貸當前利率為LPR-40BP，還能參加這次調整嗎？

如果房貸利率等于或低于LPR-30BP，那么已享受當前政策下的最優惠利率，不在此次調整范圍內。

問題七：我和朋友的貸款都在同一個城市，也都是首套/二套房浮動利率的貸款，利率下調后為什么會不一樣？

除貸款在北京/上海/深圳等地區且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整為LPR-30BP。由于此次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

問題八：我的商用房貸款可以進行利率調整嗎？

此次存量房貸利率調整只針對商業性個人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調整范圍內。

除了以上常見的問題，還有一些居民反饋，自己的月供多了。

根據居民劉先生的反饋，其10月的月供比之前多了200多元。這是什么原因？

實際上，這種情況只發生在還款方式為等額本息的貸款上。還款方式為“等額本息”，利率不變時，每月還款本息相同，其中本金會逐漸增加，利息會逐漸減少。當利率下調后，按照新利率計算當期還款本金，按新舊利率所占天數分段計算當期利息，重新計算的本金會上升，如果本金上升超過利息下降，調整后當期還款本息就會上升。

某銀行個貸部門相關負責人介紹，對于等額本息還款方式，利率越低，月還款額越少，但首月還款額中的本金會越多。當月應還利息采用分段計息，如利率下降，當月利率調整前的計息利率不變，當月利率調整后的計息利率下降，當月總的應還利息會減少?！爱斃氏陆禃r，如當月減少的應還利息小于當月增加的應還本金，當月總的還款額會增加；如當月減少的應還利息等于當月增加的應還本金，當月總的還款額不變；如當月減少的應還利息大于當月增加的應還本金，當月總的還款額會減少?！痹撠撠熑苏f。等到下個月全部還款月采用新利率后，月供就會大幅減少。具體情況以貸款行公布的情況為準。

還有部分借款人反映，自己的存量房貸利率還沒降。

這是因為銀行調整的節奏不同，大家可以耐心等待一下。根據中國人民銀行副行長陶玲10月17日介紹，預計大部分存量房貸將在10月25日完成批量調整，部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，總體預計會在10月31日前全部完成。