■住戶

開發商的樣板間閣樓有頂

收房后住戶也給閣樓加了頂

物業沒阻攔過

朱女士不明白

為何多家違建只給她家發強拆公告

樣板間違建咋沒人管？

城管在偏袒誰？

■物業

閣樓上面是公區，不允許加建

前期銷售時存在宣傳問題

■住建局

排查明確朱女士家屬于違建

■規劃局

向長安區城管局出具違建認定函

建議拆除

長安區政府向朱女士家發出強制拆除違建公告

規劃局此后又認定百余住戶違建

并打包出示了一份認定函

■執法局

其余百余戶已被認定違建

但（打包）不符合認定函收函規程

已退函給規劃部門

暫時無法執法

朱女士住進新房，一點兒也開心不起來。她不明白，買房的時候，開發商的樣板間閣樓有頂，收房后她和其他住戶一樣也給閣樓加了頂，怎么就只給她家下發強拆公告。這究竟是怎么回事呢？華商大風新聞記者進行了走訪。

>>講述：

照著樣板間裝修被認定成違建

朱女士家住西安市長安區清涼山居小區。新房位于小區疊拼別墅中的上疊位置。"總共四層，一二層是下疊，我們買的是三四層的上疊。"朱女士說，下疊住戶帶院落和地下室，上疊帶閣樓和露臺。當時買的時候看了樣板間，總共170多平方米，看著樣板間的閣樓挺大，很是心動，2019年就定下了這個房子。

2021年，新房交付。朱女士說，打開新房時，里面三四樓之間是沒有樓梯的，樓頂的閣樓也沒有房頂，賣房的人說這個都需要自己加建。朱女士家和其他收房者一樣，自己給室內加樓梯，給閣樓加房頂。

2022年初，新房裝修好了，雖然還沒正式入住，但家人隔三岔五會去小住幾天。朱女士說，沒想到新家迎來的第一個客人是城管執法局的人，"大約是2022年3月前后，城管來說我們的閣樓是違建，還拿出了自然資源和規劃局長安分局（以下簡稱規劃局）的違建認定函。規劃局啥時候來調查過，我們全然不知。家人去規劃局問情況，得到的答復是我家被人舉報，經核實，舉報內容屬實，閣樓加蓋和原來報備的情況不相符。"

>>疑問：

樣板間的違法建設為啥沒人監管

朱女士說，他們全家都把這事兒想簡單了，"我們起初一直以為職能部門的認定是錯的，為此各種申訴，告訴相關部門，我們買房的時候樣板間就是這樣修的。"

申訴沒起作用。2022年12月13日，長安區城管局向朱女士家作出了《責令限期拆除決定書》，責令朱女士一家于2022年12月24日前自行拆除樓頂的違法建設。朱女士不服，就此向長安區政府行政復議。2023年4月23日，長安區政府維持了長安區城管局的責令限期拆除決定。

2023年5月17日，朱女士一家將上述兩家單位告上法庭。同年7月28日，法院認為職能部門的認定沒有問題，判決朱女士家人敗訴。

朱女士想知道，樣板間是開發商售房時的實物展示，小區能獲得職能部門的五證并被允許售樓，是如何通過相關職能部門監管的？難道就任由開發商用這樣的樣板間蒙騙消費者嗎？

朱女士家的閣樓樓頂被認定為違建后，2023年2月27日，她又到位于小區14號樓3單元302室的樣板間看了一下，并全程拍了視頻，"樣板間跟賣房時是一樣的，閣樓被裝修成一間茶室兼K歌房"。朱女士認為，要拆，應該第一個拆掉樣板間，并追究相關責任人的責任。她將樣板間違建情況反映給了規劃局。

>>走訪：

小區加蓋現象普遍物業稱開發商前期宣傳有問題

2024年4月15日，華商大風新聞記者來到該小區。在小區側面的高層上望下去，疊拼別墅的頂層閣樓有些無頂，無頂的閣樓四面有墻，唯獨沒有房頂；有些加蓋了頂，還有個別的正在加蓋中……

朱女士說，她家裝修時，物業就沒阻攔過，大家能加蓋閣樓房頂，都以為是合法的，畢竟當初買的時候，開發商的樣板間就是如此展示。在朱女士的帶領下，記者來到樣板間查看，樣板間房門緊閉，朱女士給記者出示了樣板間內部的視頻資料，記者從旁邊的高層望去，樣板間閣樓也的確有房頂。

"現在城管要拆我家閣樓的頂，這房頂拆了以后，以后咋??？"對于該問題，該小區物業經理說，本來閣樓上面就是公區，不允許加建。對于朱女士家人提出樣板間也建了房頂的問題，該物業經理表示，房屋在前期銷售的時候，的確存在一些宣傳上的問題。

對于只有朱女士收到強拆公告的事情，物業經理認為，這件事主要問題還在于投訴朱女士的人，說對方緊盯不放。

朱女士告訴記者，她住到此處從未與人結怨，但既然說到了與人有矛盾，那可能就是與鄰居在建頂之時，她先于鄰居建好，為了防止下雨漏水的問題，她家聽了設計師的建議，將中間的公墻全部占滿，讓鄰居后期裝修時直接在他們砌好的墻上打鋼筋搭梁建頂，鄰居后來不愿意，她原計劃將占滿的部分再鑿掉。"但現在看來，不僅是鑿一部分的事情，而是全都要拆掉。"朱女士說，究竟是誰投訴了她，現在已經不重要了，重要的是，如今看來這個頂誰蓋都違法。

違法還有人加蓋？對該問題，記者在小區詢問了幾位住戶，有一戶業主對朱女士家被投訴的事情頗為了解，她說，這事兒持續差不多有兩年時間了，但一直沒見執法局來強拆，有些人就大著膽子繼續蓋，蓋個頂也不貴，但加了頂的房子可就多出20多個平方米，還是挺劃算的。她說，如果不是有人投訴，如果不是有人來查，她也不知道這頂上加蓋是違建，因為樣板間就是這樣的。

4月21日上午，記者致電該小區的地產銷售電話，始終無人接聽。隨后，記者以業主身份致電該小區的地產公司——西安市城市建設開發集團有限公司的相關負責人，該負責人表示，他要落實小區普遍搭建，為啥目前只拆個別住戶的問題。另外，關于樣板間閣樓有房頂是否涉嫌消費欺詐的問題，他表示，這需要法律部門的認定。業主有訴求，可以將問題編發給他，他會逐一落實。

>>排查：

經住建局排查規劃局又認定125戶違建

果不其然，規劃局對該小區內百余住戶的加蓋行為給予了違建認定。

2023年8月27日，西安市長安區人民政府在給群眾的網絡留言中，進一步明確了朱女士家的違建行為，其中提到："某戶（朱女士家）在開發商交房后，私將原樓頂上透空造型的四面墻進行封閉，加建一處坡房頂，與原審批不一致，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》《西安市城鄉規劃條例》之規定，自然資源和規劃局長安分局向長安區城管局出具了《關于長安區清涼山居小區某號樓樓頂違法建設的認定函》，建議拆除。"此外，該答復中又稱，"根據區住建局排查結果，自然資源和規劃局長安分局已于2023年3月16日、4月10日對該小區125戶及14號樓3單元302室售樓樣板間向長安區城管局出具了違法建設的認定函，建議拆除。"

2024年3月5日，長安區政府向朱女士家發出強制拆除違法建筑的公告。朱女士從執法局相關人員處意外得知，這公告只給她家一戶發了，說其余的拆不了。

小區物業經理稱，他在城管手里看到過單獨的三戶違建認定函，分別是6號樓、8號樓和10號樓的部分住戶。但據他所知，強拆公告只給朱女士家下發了，他理解的是"城管一下子拆不完那么多，只能一戶一戶拆吧"。

>>兩部門"頂牛"：

城管不認可規劃局的"打包認定"

朱女士很氣憤："為啥我被區別對待？為啥不拆樣板間？城管這是在偏袒誰？"朱女士認為城管是選擇性執法，跑去質問，得到的回復是，后面百余戶的認定函是規劃局打包出了一份，不符合他們的收函規程，所以后面的認定違建函退回給規劃局了。

朱女士的家人又去規劃局問，被告知認定內容沒問題，認定函依然有效。

朱女士就此問題向兩個部門的上級反映，雙方還是各執一詞，都認為自己沒問題。

4月15日，朱女士當著記者的面，再次向長安區城管執法局一執法中隊詢問，對方的回答依舊是："125戶認定了違建，但不符合認定函的收函規程，已經退了，規劃沒來函，我們暫時無法執法"。

就該執法人員的說法，當晚，記者電話聯系西安市自然資源和規劃局長安分局執法監察隊楊姓工作人員。她稱："早在一年多前，城管局退到規劃局的認定函，規劃局就沒接收。違法認定我們已經出給城管局了，他們退回，我們不予接收。我們只做違法建設的認定，也就是它是否符合規劃的這樣一個認定，從我們的認定工作規程上來說，我們沒有說一戶一認定這么一個要求，而且對于100多戶的違建，也不可能去給他們100多個認定函……對我們來說，我們這邊認定工作已經做完了。"

兩部門因此一個退函、一個不收，該狀況維持一年之久、僵持不下。

>>律師說法

城管是否存在選擇性執法？

觀點一：

城管執法有先后順序

這并不違法

北京天達共和（西安）律師事務所賈永進律師認為，關于朱女士家與其他百余名業主加蓋的閣樓屋頂都被規劃部門認定為違法建筑，而城市管理執法部門目前僅僅對朱女士家下發強拆公告，可能涉及選擇性執法問題，但選擇性執法本身并非違法行為，執法部門在執法中采取一定策略，在一定時間范圍內對不同執法對象有先后順序進行執法，這并不違法。朱女士認為執法機關選擇性執法，未對其他違法人采取執法措施，其可向執法部門及其上級部門舉報。

觀點二：

城管應同一時段拆除全部違法建筑，否則有損執法部門形象

陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為，若規劃部門認定100多戶業主的房屋違建，那么城管執法部門應當要求100多戶業主同一時間段拆除違建建筑，應當秉持一視同仁、法律面前人人平等的原則，而非只要求其中一戶拆除，不然，則是選擇性執法，將降低執法部門的公信力、損害執法部門的形象。

開發商是否涉嫌消費欺詐？

觀點一：

如果開發商售樓價格不包括閣樓，違建責任由購房人承擔

賈永進說，這件事倒是牽出開發商是否涉及欺詐的問題。開發商銷售的商品房，應當是合法的建筑，應當有合法的規劃手續，而小區業主在購買的頂層閣樓蓋上頂后被規劃部門認定為違法建筑，面臨被拆除的風險，相應損失由誰承擔，這取決于銷售該房產時開發商與購房人之間的約定。

如果開發商銷售和計算價格的范圍不包括閣樓，由于購房人自行加蓋裝修導致違建，責任由購房人自行承擔；相反，如果開發商包括其銷售人員在銷售中明確表示過閣樓是銷售范圍內的，則開發商涉及了民事上的虛假陳述，構成欺詐，依據《民法典》148條和157條規定，應當承擔賠償購房人損失的責任。

觀點二：

有關樣板間的說明和承諾，即使未載入合同同樣有法律效力趙良善認為，業主的一般認知，是開發商實際交付的房屋應與開發商展示的樣板間一致。如果開發商實際交付的房屋與樣板間存在迥異、嚴重不符，那么開發商的行為或涉嫌虛假宣傳，而虛假宣傳的背后則是誤導消費者，存在消費欺詐之嫌疑。

在法律框架內，如果二者不一致，而且當初宣傳的樣板間對購房合同的訂立、對房屋價格的確定有重大影響，那么依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規定，當初宣傳的樣板間的說明和承諾，即使沒有載入合同中，也同樣視為合同的內容，其說明和承諾同樣算數、具有法律效力，如開發商違反其說明和承諾，則屬于開發商違約，業主有權拒絕收房，并且有權要求開發商承擔相應的違約責任。而針對已收房且對房屋增添建筑的業主，如后續被執法部門強拆，因為如上所述開發商具有虛假宣傳、消費欺詐、違約的情形，所以開發商應當對業主承擔相應的賠償損失的責任。