去年召開的中央經濟工作會議要求“完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”，這對房地產行業遵循發展規律、適應我國人口與經濟社會發展新形勢的變化具有重要意義。剛閉幕的全國住房城鄉建設工作會議指出，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢，構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展。貫徹落實會議精神，加快構建新發展模式，需要遵循房地產發展的規律。

房地產供給的發展過程存在著如下現象：房地產投資占GDP比重從上升到下降、房地產投資絕對值從快速上升到緩慢上升再到逐步下降，新房供給在總量占比逐漸下降，存量房供給在總量占比逐漸上升。房地產行業發展規律是從第二產業轉向第三產業為主，從生產產品為主轉向提供服務為主，房地產開發業務將下降，租賃、經紀、物業服務和資產管理業務上升；房地產企業運營模式從增量生產轉向存量服務為主；房地產企業結構與行為表現為優勝劣汰，競爭更加激烈與創新加??；房地產企業績效是與風險相關的利潤平均化，回歸到平均利潤。

在總量供求平衡之后，房地產價格波動更加頻繁。目前我國房地產市場達到了供求基本平衡，存在結構性短缺和過剩，前者如高品質的房屋和服務短缺，后者如老舊過時的房屋和人口大量流出城市的房屋過剩。隨著供求平衡，房價上漲的速度會變慢。在一些人口大量涌入的核心城市和都市圈、在一些人口大量減少和嚴重供大于求的城市，房價的情況大不相同。房價除了受到供求關系的影響以外，還受到了宏觀經濟、財政金融政策的影響，波動會更加頻繁，因此需要防范和化解房地產市場風險。

要遵循發展規律構建房地產新發展模式。一是推動有效市場和有為政府更好地結合，建立“人地房錢”聯動機制。通過新建住房的有效供給來釋放住房租賃需求、保障性住房需求和改善性住房需求，防范和化解房地產市場風險。2020年發達國家其住戶住房租賃比例一般在30%~40%，而我國城鎮家庭租賃住房占比為21%。參照國際經驗，隨著我國城鎮化的繼續推進，我國租賃住房的城鎮家庭占總體家庭比例將達到30%~40%，還有很大的上升空間。一些住房和收入困難的中低收入家庭、新市民和青年人在租賃住房方面有些困難，需要加大公共租賃住房、保障性租賃住房的籌集和供應。一些拆遷安置家庭、工薪收入群體有購房的需求，但是購買力不夠，需要推動棚改安置房、配售型保障性住房和普通商品住宅讓他們“居者有其屋”。一些家庭隨著家庭生命周期、住房和工作的變化，有購買更高品質、更大面積住房的改善性需求，需要破除商品房市場不合理的限制因素，更好地發揮市場作用。房地產的使用壽命很長，所有人和使用人還有保留、改造和拆除新建等運營維護和品質提升的需求，需要完善相關制度激勵供給和滿足有效需求。加強房地產市場風險的識別、監測和化解，做好保交樓工作，穩妥處置房企風險，一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展，在房地產市場運行過程中避免引發更大的經濟和金融風險。

二是需要完善房地產的基礎性制度和相關的配套制度。一方面，完善新房的相關制度，明確高品質房屋的標準，加強高品質房屋的供應，進一步消除房地產等內需關鍵領域的不合理消費限制，按照市場價格租賃、銷售和流通，加強預售監管力度和推進現售制度，并完善高品質住房用地的供應和規劃、稅費減免和金融支持政策。加強配租型和配售型保障性住房的籌集和供應，滿足新市民、青年人和工薪收入群體的需要。

另一方面，明確存量房屋的品質維護和提升的標準，明確政府、建筑商和開發商、經紀機構、物業服務企業、房屋租賃企業、產權單位和個人的權利和義務，完善財政支持、房屋保險、物業服務費和住房專項維修資金支持房屋維護和城市更新的長效機制，加強全生命周期的管理，持續實施城市更新行動和鄉村建設行動，打造宜居、韌性、智慧城市，建設宜居宜業和美鄉村。完善相應的配套制度，加強存量房地產的土地用途變更和規劃調整、租賃融資和城市更新融資、租賃的稅費減免和合理平衡開發、交易和保有環節的稅負等政策支持體系。

作者系中央財經大學管理科學與工程學院教授