9月27日，繼香港金管局宣布上調貼現窗基本利率25個基點至2.50%后，香港四大主要銀行匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中國銀行（香港）隨即齊齊宣布上調港元最優惠貸款利率（Prime Rate，簡稱P息），這是香港自2006年來首次上調最優惠利率，代表過去逾10年的超低息環境宣告結束。

匯率的本質是利率。近期，受美聯儲持續加息影響，香港資本流出顯著增加，港幣匯率多次觸及7.85弱方兌換保證，為穩定港幣匯率、緩解資本流出，香港從“量”和“價”兩方面阻擊。一方面，香港金管局今年以來多次入市干預承接港元賣盤；另一方面，香港市場利率全面上揚，加息全面鋪開。

不過即便如此，考慮到美聯儲未來兩年內還有多次加息，不少市場人士認為，港幣還會不斷承壓，特別是隨著逐漸告別低利率時代，香港樓市將迎來冬天，而這一跡象已有征兆。

三大銀行上調P息

在香港金管局宣布加息之后，匯豐銀行旋即宣布上調港元最優惠貸款利率，由5%上調至5.125%，自9月28日起生效。

恒生銀行也上調港元最優惠貸款利率，同樣上調12.5個基點，至5.125%。

渣打銀行則將港元最惠貸款利率由5.25%上調至5.375%，幅度同為12.5個基點。

中國銀行（香港）上調港元最惠利率12.5個基點至5.125%。

這是12年以來最優惠利率首次上調。匯豐CEO范寧（John Flint）稱，此次上調標志著本地利率進入正?；芷?。按照近日香港財政司司長陳茂波在其司長隨筆專欄文章中的說法，過去逾10年的香港超低息環境結束了。

一在港的中資大行人士對券商中國記者表示，P息是香港的銀行自己制定的利率水平，面向大客戶的優惠貸款利率，是使用最廣泛、最具代表性的利率。其中，又以匯豐銀行的P息被看做是行業風向標。

香港主要銀行上調P息，意味著香港長達十余年的低利率環境終結，這直接將增加市場的借貸成本，也包括居民的房貸成本，因為有銀行的按揭貸款利率是盯住P息。

存款利率一再調高

除了提高貸款利率外，為留住資金，香港主要銀行近期來多次上調存款利率。

匯豐銀行半個月內兩度上調儲蓄存款利率，除匯豐外，包括東亞銀行、渣打銀行等在內的其他多家銀行也上調儲蓄存款利率，另有多家香港中小銀行率先上調了港元活期存款利率至0.25%。

金管局加息疊加主要銀行上調P息，港元Hibor利率主要期限均上揚。其中，隔夜Hibor上升97.9個基點；7天Hibor上升29.7個基點。

業內人士分析指出，目前定期存款占港元存款比例創2014年中以來新高，反映出資金已轉移至較高利息水平的定期存款，銀行資金成本壓力上升，加上預期美聯儲年底前還有一次加息，不排除短期內會有更多在港銀行通過調升存款利率來吸引更多資金。

香港樓市已受波及

受美聯儲加息、流動性趨緊等影響，香港受影響最大的當屬樓市，唱空香港樓市的聲音四起。

實際上，目前香港樓市已開始出現降溫跡象，這主要體現在按揭房貸利率上升，以及樓市成交量顯著下降等方面。

上述在港中資大行人士稱，在港銀行按揭房貸利率的定價標準主要有兩類模式，一是在Hibor基礎上實行一定水平的溢價，另一種則是以P息為基準定價。但無論哪種模式，近期香港按揭房貸利率明顯上升是不爭的事實，不少香港居民也明顯感到月供壓力加大。

從8月份開始，香港多家銀行已經率先調高按揭息率，樓市壓力在今年下半年開始增加。8月份調高按揭息率之后的利率水平為實際年息2.35%。根據香港地產公司研究推算，若香港銀行上調P息0.25%至0.5%之間，市民的供樓負擔比率將由7月的65%增至約70%。

根據美國城市規劃咨詢機構Demographia的報告，香港的房價負擔能力過去兩年進一步惡化，從2016年的18.1倍升至去年的19.4倍，處于空前高位。香港在“2017年國際房價負擔能力”榜單上連續八年穩坐第一，當地房價屬于“極度負擔不起”之列。

除房貸利率上升外，香港樓市的成交量也下降了不少。從7月開始，香港樓市銷售進入萎縮。新房方面，根據房產代理的數據，7月成交量1740宗，環比減少15%。進入8月上半月，新公寓僅成交711宗，預計環比下滑18.3%。二手房市場也在冷卻。7月二手房銷售4040宗，環比下降7%。8月份僅1300宗，環比減少約35.64%。

“盡管目前香港樓市尚未見明顯松動，但成交量下降了不少；此外，香港最近還出現了買房交了定金又悔約的情況，這在之前是幾乎沒有過的，反映出買家對香港樓市前景的看空?！鄙鲜鱿愀壑匈Y大行人士稱。

房價方面，雖然新樓盤價格相對堅挺，但二手樓價開始松動。據香港經濟日報報道，二手樓價結束28個月連升，更有5個樓盤的估值按周回落，市場普遍認為二手樓價會有繼續下調的空間。

香港樓價或大幅下跌，美加息香港最受沖擊

香港P息的上調，實則在市場預期之內。這觸發了市場對于房地產市場的擔憂情緒明顯上升，花旗集團和中信里昂證券等機構紛紛預測，隨著抵押貸款成本上升，香港房價將會下滑。

投資銀行里昂證券（CLSA）在8月底的研報中預言，經歷了多年上漲后，隨著市場人氣急劇下降，香港樓價將大幅下跌。香港的房地產市場正經歷十五年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值等“三座大山”正沖擊著香港樓市。其中房貸利率的上漲是令購房需求降溫的一個重要原因。

瑞信董事總經理、亞太區私人銀行高級顧問陶冬就認為，香港儲蓄利率近來明顯上升，HIBOR曲線上移，有評論員認為香港是超前于聯儲加息，其實本港銀行是在為過去不跟隨美國加息補課。近月貿易糾紛帶來香港股市的大幅下挫，資金流出導致港幣流動性萎縮。房地產市場也已經風云突變，發展商爭相減價出貨，甚至個別公司提供100%的按揭安排（零首付）。

“天水圍樓盤一直是香港樓市的風向標，往往最后一個升第一個跌。近日那里的新樓盤劈價散貨，可能是一個信號?！碧斩f，香港經濟受到貿易糾紛的沖擊應該比內地還大，因為香港是外向型開放經濟，財政貨幣政策的運作空間有限，聯系匯率自動放棄了匯率逃生門。這次美國加息，對香港經濟的影響可能更大。